פסק-דין בתיק ת"א 44714-05

1.      התובע הוא עורך דין, אשר הגיש תביעה כספית לשכר טרחה או "שכר ראוי" על סך 78,799 ש"ח בתאריך 24.8.98 כנגד המנוחה זורביל אשכנזי ז"ל (להלן: " המנוחה"), שהייתה אשתו ויורשתו של המנוח שמואל אשכנזי ז"ל (להלן: " המנוח" ). המנוח היה בעל זכויות קנייניות במגרש בתוך מתחם המכונה "אדמות הבולגרים", הנמצא מזרחית למושב בית חנן וצפונית למושב בית עובד, בשיעור של מחצית מחלקה 116 בגוש 3741 (להלן: " המגרש").

2.      ביום 7.3.06 הגיש התובע בש"א 156703/06 ובה בקשה לתיקון כתב תביעה להורות על מחיקת המנוחה וצירוף היורשת היחידה של המנוחה היא הנתבעת, תוך התאמת סעיפי כתב התביעה לנתבעת וצירוף אסמכתא ממשרד הפנים על פטירת המנוחה וצו הירושה. בית המשפט קיבל את בקשתו של התובע וכתב תביעה מתוקן הוגש בתאריך 23.6.06. בתאריך 18.12.07 תוקן שוב כתב התביעה, ברשות בית המשפט, והוסף לו כתב התחייבות, אשר פרטיו יובאו להלן.

3.      תביעת התובע לשכר טרחת עורך דין מבוססת על פעולות ופעילות התובע לקידום שינוי בתוכנית מתאר, שחלה, בין היתר, על מגרש הנתבעת, פעולות, אשר הביאו לקביעת זכויות בנייה במגרש. בהקשר זה מבוססת התביעה על עשיית עושר ולא במשפט. כמו כן התביעה מבוססת על שני כתבי התחייבות לתשלום שכר בשווי 10% משווי המגרש אם יקבעו זכויות בניה במגרש. כתב ההתחייבות אחד נחתם על ידי המנוח ביום 9.3.83 (להלן: " כתב התחייבות המנוח") ומכוחו נרשמה בתאריך 16.6.87 הערת אזהרה על זכויות הנתבעת במגרש לטובת התובע. כתב ההתחייבות השני נחתם על ידי המנוחה ביום 27.11.91 (להלן: " כתב התחייבות המנוחה").  (כתבי ההתחייבות צורפו כנספח ח' ו-ח'1 למוצגי התובע). המנוחה חתומה גם על ייפוי כח נוטריוני מיום 27.11.91 (נספח ט' למוצגי התובע).

4.      התובע טוען כי הנתבעת כיורשת היחידה של המנוח והמנוחה מחויבת לשלם לתובע את שכר הטרחה מכח העילות כלפי המנוח והמנוחה.

5.      התובע טען להשתק פלוגתא בעקבות שני פסקי דין במסגרת ת.א. 42173/05 וכן 42167/05. איני מקבלת טענה זו משום שאין זו הסיטואציה המשפטית המתאימה להשתק פלוגתא משום שלא מדובר באותם צדדים. יחד עם זאת, החלטותי באותם פסקי דין בעניינים עקרוניים כמו טענת ההתיישנות, שיהוי, וטענת הנתבעת לשכר כפול שקיבל התובע - יש לראות כחלק מפסק דין זה, וכתוספת לאמור בפסק דין זה.  

6.      בית המשפט נתן 25 פסקי דין בתביעות דומות של התובע בעניין שכר טרחה. על חלקם הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 55116-03-11), אשר ברובו נדחה (להלן: " פסק הדין במחוזי").

ראיות

7.      מטעם התובע העידו: התובע, עוה"ד נעמי וייל, מר יוסף גוטליב, שהיה חבר בדירקטוריון החברה לפיתוח משנת 1992 ועד שנת 1999, מר אברהם בנבניסטי, שהיה חבר בדירקטוריון החברה הארץ ישראלית החל משנת 1980, השמאית גברת דורית פריאל, שהגישה חוות דעת שמאית ומר צדוק שרמן, אדריכל.

8.      מטעם הנתבעת העידו: הנתבעת וכן עורך דין ושמאי מקרקעין, מר שלומי יפה.

רקע היסטורי

9.      "אדמות הבולגרים" הן קרקעות בבעלות פרטית של מאות בעלים, אשר נרכשו במקורן באמצעות שליחי ההסתדרות הציונית בבולגריה בשנות העשרים של המאה הקודמת. אותם שליחים פעלו באמצעות החברה הארץ ישראלית ליישוב עולים בע"מ (להלן: " החברה הארץ ישראלית"). החברה הארץ ישראלית רכשה בכספי ההסתדרות הציונית בבולגריה את אדמות הבולגרים ומכרה חלק מאדמות אלה ליהודים תושבי בולגריה שרצו לרכוש מגרשים בארץ ישראל וזאת בשנות השלושים של המאה הקודמת. ביום 25.4.72 הוקמה החברה לפיתוח אדמות ציוני בולגריה בע"מ (להלן: " החברה לפיתוח").

10.  על אדמות הבולגרים חלה בעבר תוכנית R\220 (להלן: " התוכנית המנדטורית"). הודעה בדבר מתן התוקף לתוכנית המנדטורית פורסמה בעיתון רשמי מספר 1624 מיום 23.10.1947 ומכוחה ניתן היה לבנות במגרש ששטחו המינימלי נקבע ל - 1,500 מטר מרובע, בית מגורים צמוד קרקע בתכסית של 15%, בגובה מכסימלי של שתי קומות ולאכלס בו שתי יחידות דיור. פרוש הוראות אלה הוא שסך הכל אחוזי הבניה הם 30% או 450 מטר מרובע (להלן: " זכויות הבניה המקוריות").

11.  ביום 19.6.50 נרשמה החלוקה של אדמות הבולגרים בפנקסי המקרקעין ובשנות החמישים והשישים הועברה הבעלות על המגרשים על שם הרוכשים.

12.  בתאריך 24.2.1982 אושרה וקיבלה תוקף תוכנית מתאר מחוזית, מחוז מרכז ת/מ/מ/3, אשר כללה את אדמות הבולגרים לתוך תחומי "גן לאומי" והוחלו על האדמות הוראות תוכנית המתאר הארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף ת/מ/א/8 ובכך נשללה כליל מבעלי הזכויות באדמות הבולגרים כל אפשרות לממש את הזכויות שהוקנו להם מכח התוכנית המנדטורית (להלן: " התוכנית הפוגעת").

13.  בעקבות פעילות שנעשתה לשינוי או ביטול התוכנית הפוגעת, פעילות אשר אדון בה בהמשך, החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה בישיבה מס' 214 מיום 7.5.1985 כדלקמן:

" א. לשנות את יעוד הקרקע באזור מושבות דרום יהודה, אדמות הבולגרים, מגן לאומי לאזור מגורים עם בניה צמודת קרקע ורווחה אזורית, כפוף לבדיקת היועץ המשפטי החלטה נתקבלה פה אחד.

ב. השינוי האמור יופקד במסגרת השינוי הכולל למושבות דרום יהודה".

(להלן: " החלטת המועצה הארצית משנת 1985").

14.  לאחר שהתקבלה החלטת המועצה הארצית משנת 1985, הופקדה בתאריך 25.12.1989 (ילקוט פרסומים 3729 בעמוד 2) תוכנית מתאר שמספרה ת/מ/מ/3/3 מושבות דרום יהודה (תיקון) (להלן: " תוכנית המתאר הארצית משנת 1989"). תוכנית המתאר הארצית משנת 1989 כללה נושאים רבים ושטחים אשר נכללו במחוז המרכז. היא אמורה הייתה ליישם את החלטת המועצה הארצית משנת 1985, אולם כלל לא הגיעה למתן תוקף ולא אושרה במשך שנים רבות.